Доходы и расходы в посуточной аренде: какие показатели считать

Загрузка

Загрузка показывает, какую долю доступных ночей объект был занят.

Загрузка = занятые ночи / доступные ночи × 100%

Если в месяце 30 ночей и квартира была занята 24 из них, загрузка составляет 80%. Ночи, закрытые под ремонт или личное использование, обычно не считают доступными, иначе загрузка выглядит хуже, чем есть.

Высокая загрузка не всегда хороша: если она держится около 100%, цена, скорее всего, занижена.

Средняя цена ночи

Средняя цена показывает, сколько в среднем приносит одна проданная ночь.

Средняя цена ночи = доход от проживания / занятые ночи

При доходе 72 000 ₽ за 24 ночи средняя цена составляет 3 000 ₽. Этот показатель помогает сравнивать сезоны и проверять, как меняется цена после повышения или скидок.

Доход на доступную ночь

Этот показатель объединяет загрузку и цену. В гостиничном деле его называют RevPAR.

Доход на доступную ночь = доход от проживания / доступные ночи

В нашем примере 72 000 ₽ / 30 ночей = 2 400 ₽. Если снизить цену и поднять загрузку, доход на доступную ночь покажет, стало ли лучше на самом деле.

Средний срок проживания и простой

Средний срок проживания показывает, сколько ночей в среднем длится одна бронь. Короткие проживания означают больше уборок и смен гостей, длинные снижают расходы на обслуживание.

Простой означает свободные ночи между бронями. Одиночные свободные ночи между двумя бронями сложно продать, поэтому их стоит отслеживать и закрывать специальными предложениями или изменением минимального срока проживания.

Расходы

Расходы удобно делить на постоянные и переменные, и всегда вести по каждому объекту.

• Постоянные: аренда, если объект в субаренде, коммунальные платежи, интернет.
• Переменные: уборка, расходники, стирка белья, мелкий ремонт.
• Комиссии площадок: часть стоимости брони, которую удерживает площадка.

Без учёта расходов по объектам невозможно понять, какая квартира приносит прибыль, а какая только оборот.

Результат и рентабельность

Результат = доход − расходы

Рентабельность = результат / доход × 100%

Пример за месяц для одной квартиры:

Цифры условные, но порядок расчёта одинаков для любого объекта.

Окупаемость субаренды

Если объект арендуется для пересдачи, главный вопрос: сколько ночей нужно продать, чтобы покрыть аренду.

Ночей для покрытия аренды = аренда за месяц / средняя цена ночи

При аренде 42 000 ₽ и средней цене 3 000 ₽ аренда окупается за 14 ночей. Всё, что продано сверх этого, работает на маржу.

Источники бронирований

Доля броней и дохода по каждой площадке и прямым броням показывает, какие каналы продаж работают лучше. Сравнивайте их с учётом комиссии: канал с меньшим числом броней может приносить больше чистого дохода.

Как часто считать

• Каждую неделю: загрузка на ближайший месяц и свободные окна.
• Каждый месяц: доход, расходы, результат и средняя цена по каждому объекту.
• Раз в сезон и год: сравнение с прошлым периодом, решения о ценах и объектах.

Управленческие показатели не заменяют бухгалтерский и налоговый учёт, но именно по ним принимаются решения о ценах, каналах продаж и развитии.

Как это устроено в Glavbook

• Аналитика показывает доход, расходы, результат и рентабельность, загрузку, средний чек, средний срок проживания, простой, занятые ночи и источники бронирований.
• Период выбирается любой до года, с группировкой по дням, неделям или месяцам и сравнением с прошлым периодом.
• В доход попадают брони с заселением. Доход распределяется по ночам проживания, поэтому длинная бронь корректно делится между месяцами.
• Таблица объектов показывает доход, расходы, загрузку и средний чек по каждой квартире, номеру и дому.
• Для объектов в субаренде рассчитываются выручка, аренда за период, маржа после аренды и окупаемость аренды.
• Расходы ведутся по каждому объекту: разовые и регулярные, по статьям уборка, расходники, ремонт, коммунальные платежи, интернет и аренда.
• Операционный обзор доступен в мобильном приложении.

Подробнее на страницах «Отчёты» и «Финансы». Как учитывать предоплату и залог, рассказано в статье «Предоплата и залог в посуточной аренде».

Частые вопросы